Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024– 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với nhiều tín hiệu điều chỉnh đáng chú ý. Theo các báo cáo phân tích mới nhất từ các tổ chức đầu tư lớn, trong đó có VinaCapital, thị trường đang đứng trước khả năng giá bất động sản sơ cấp giảm nhẹ trong năm nay.
Đây là diễn biến không quá bất ngờ nếu đặt trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và lãi suất cho vay mua nhà nhích lên, khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.
Nguồn cung tăng mạnh: Áp lực điều chỉnh giá sơ cấp
Một trong những yếu tố then chốt tác động đến giá bất động sản sơ cấp trong năm 2026 chính là sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung trên thị trường. Sau một thời gian dài bị “dồn nén” bởi các vướng mắc pháp lý cũng như khó khăn về tài chính, nhiều dự án bất động sản đã được tháo gỡ và bắt đầu quay trở lại guồng triển khai. Giai đoạn 2026– 2027 được dự báo sẽ ghi nhận sự gia tăng rõ rệt về số lượng dự án mới mở bán, kéo theo nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội được cải thiện đáng kể. Điều này đồng thời làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường không còn khan hiếm sản phẩm như trước.
Khi tốc độ gia tăng nguồn cung vượt nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường, giá bán bất động sản sơ cấp sẽ khó duy trì đà tăng cao, đặc biệt là ở các phân khúc trung cấp và cao cấp, nơi áp lực cạnh tranh ngày càng thể hiện rõ nét.
Lãi suất tăng: Nhu cầu đầu tư suy yếu
Bên cạnh yếu tố nguồn cung, lãi suất vay mua nhà cũng được xem là một biến số quan trọng tác động trực tiếp đến diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2026. Vào cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11%/năm, cao hơn khoảng một điểm phần trăm so với giai đoạn trước đó. Mặc dù mức lãi suất này vẫn chưa được xem là quá cao trong dài hạn, nhưng đã đủ tạo ra những ảnh hưởng rõ rệt đến hành vi của người mua.
Cụ thể, chi phí vốn gia tăng khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải thận trọng hơn, qua đó làm suy giảm sức mua mang tính đầu cơ. Đồng thời, người mua ở thực cũng buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng trả nợ dài hạn trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Những yếu tố này góp phần làm chậm lại tốc độ giao dịch trên thị trường sơ cấp, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đang có xu hướng gia tăng. Khi cầu suy yếu trong khi cung tiếp tục mở rộng, việc điều chỉnh giá bán là kịch bản khó tránh khỏi.
Giá bất động sản sơ cấp sẽ giảm bao nhiêu?
Điểm đáng chú ý là các chuyên gia không cho rằng thị trường sẽ bước vào một đợt giảm giá mạnh hay rơi vào kịch bản “bong bóng vỡ”. Thay vào đó, giá bất động sản sơ cấp trong thời gian tới nhiều khả năng chỉ điều chỉnh ở mức nhẹ hoặc đi ngang, phản ánh sự thận trọng của cả bên bán lẫn bên mua. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng gia tăng các chính sách ưu đãi như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo giãn tiến độ thanh toán, thay vì thực hiện các đợt giảm giá niêm yết sâu có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung.
Đối với những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, mức giá nhìn chung vẫn được duy trì tương đối ổn định. Có thể nói, đây là giai đoạn điều chỉnh mang tính lành mạnh, giúp thị trường bất động sản dần quay trở lại trạng thái cân bằng hơn sau một chu kỳ tăng trưởng nóng kéo dài.
Nhà đầu tư và người mua nhà nên làm gì?
Trong bối cảnh giá bất động sản sơ cấp có khả năng bước vào giai đoạn điều chỉnh, năm 2026 được xem là thời điểm mang tính chọn lọc rõ rệt đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Đối với người mua nhà để ở, đây là cơ hội thuận lợi hơn để tiếp cận sản phẩm nhờ nguồn cung dồi dào và các chính sách ưu đãi ngày càng linh hoạt từ phía chủ đầu tư. Ngược lại, thị trường cũng đang dần sàng lọc nhóm nhà đầu tư, khi chỉ những người có tầm nhìn dài hạn cùng nền tảng dòng tiền ổn định mới có thể tham gia hiệu quả và bền vững.
Trong bối cảnh đó, chiến lược phù hợp là ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ minh bạch nhằm giảm thiểu rủi ro. Đồng thời, việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn trước biến động lãi suất. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua nên tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê dài hạn, qua đó tối ưu hiệu quả trong trung và dài hạn.
Dựa trên các phân tích hiện tại, giá bất động sản sơ cấp năm 2026 nhiều khả năng sẽ giảm nhẹ hoặc chững lại, chủ yếu do nguồn cung tăng và lãi suất vay cao hơn. Tuy nhiên, thị trường không rơi vào khủng hoảng mà đang bước vào giai đoạn tái cân bằng cần thiết.
Đối với người mua có nhu cầu thực và nhà đầu tư dài hạn, đây có thể là thời điểm hợp lý để tìm kiếm cơ hội tốt, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như các năm trước.
Để cập nhật thêm các thông tin mới nhất về thị trường, bạn có thể theo dõi tại Sky Real- Chuyên Phân Phối Và Cho Thuê – Chuyển Nhượng Căn Hộ, Shophouse, Nhà Phố, Biệt Thự